Conversion d'une parcelle agricole en terrain constructible
Transformer une parcelle agricole en terrain à bâtir est une manière de plus en plus pratiquée d'obtenir un terrain moins cher pour la construction d'une maison. Un terrain agricole peut même être deux fois moins cher qu'un terrain à bâtir! Cependant, vous devrez d'abord accomplir un certain nombre de formalités et être patient, car l'ensemble du processus peut prendre un certain temps. Voyez combien il en coûte pour convertir une parcelle agricole en terrain à bâtir , quelles formalités doivent être accomplies et combien de temps cela peut prendre. Voici un guide étape par étape sur la façon de convertir une parcelle agricole en terrain à bâtir .
Transformer une parcelle agricole en terrain à bâtir - il y a un long chemin entre l'achat d'une parcelle agricole et sa conversion en terrain à bâtir
Pourquoi est-il désormais plus facile de transformer une parcelle agricole en terrain à bâtir?
Parallèlement à la modification de la loi sur le façonnement du système agricole (Journal des lois n ° 110, point 725), du 8 juillet 2010, les terres agricoles sont devenues plus faciles à vendre . C'est une bonne nouvelle pour quiconque n'est pas lié à l'agriculture, mais intéressé par l' achat de parcelles agricoles pour les convertir en terrains à bâtir .
Jusqu'à présent, l'Agence de la propriété agricole (ANR) avait le droit de préemption d'acheter toutes les propriétés agricoles, quelle que soit leur taille - même celles de moins de 1 ha. Elle ne s'appliquait pas uniquement aux transactions entre agriculteurs. En 2009, selon les données, APA n'a utilisé ce privilège que 16 fois sur 592 000. actes notariés.
- Désormais, grâce à l'amendement, l'APA conserve le droit de préemption, mais uniquement pour les terres agricoles de plus de 5 ha. En pratique, cela signifie que nous pouvons acheter un terrain jusqu'à 5 ha «sur place» sans avoir à conclure un contrat préalable et nous n'avons pas besoin d'avoir l'accord de l'Agence pour cela . Cela réduit visiblement les formalités et fait gagner du temps et de l'argent à l'acheteur - explique Wojciech Rutowicz, chef de projet d'ES Polska. C'est une bonne nouvelle pour les personnes qui pensent àachat d'un terrain agricole et sa transformation en terrain constructible .
Avant d'acheter une parcelle agricole, vérifiez le plan de zonage
Avant d'acheter une parcelle sélectionnée, vous devez vérifier attentivement toutes les informations à ce sujet au bureau de la commune. Le plus important est le plan d'aménagement du territoire, c'est un acte de droit local qui précise la portée de la parcelle. Si la commune ne dispose pas d'un plan de développement à jour, la question se complique et le risque d'un mauvais investissement augmente. Principalement parce que nous ne savons pas quel sera le but de l'intrigue à l'avenir, il peut s'avérer, par exemple, qu'elle ne peut pas être construite sur elle. Il existe également un risque qu'un bypass ou des lignes à haute tension passent à proximité.
En l'absence de plan d'aménagement du territoire, une demande doit être déposée pour décision sur les conditions d'aménagement. La demande est soumise au chef de la commune, au maire de la ville ou au président. Selon la réglementation, la parcelle doit répondre à certaines normes: accès direct à une voie publique, possibilité de connecter le bâtiment aux médias, c'est-à-dire alimentation en eau, égouts, gaz et électricité.
Une autre condition est la soi-disant bon voisinage, cela signifie que la parcelle située à proximité immédiate doit être aménagée ou que les conditions de construction ont déjà été émises pour elle . Une parcelle de terrain voisine - au sens des dispositions, est une parcelle qui a une frontière commune avec le terrain que nous envisageons d'acquérir. Si ce n'est pas le cas - nous n'obtiendrons pas les conditions de construction, et donc le permis de construire!
Transformer une parcelle agricole en terrain constructible nécessite de nombreuses formalités
Comment transformer une parcelle agricole en terrain constructible?
Afin de construire une maison sur un terrain agricole, il faut tout d'abord «dissocier» la parcelle. Et nous ne pouvons «désagriculer» que lorsqu'il existe un plan d'aménagement du territoire. La dégradation consiste à changer la vocation d'une parcelle de terrain de l'agriculture à la construction , dans le plan d'aménagement du territoire local. Afin de désagriculer la terre, vous devez soumettre une demande de changement d'affectation des terres . Rappelons-nous que l'application doit être complète et contenir une spécification précise de l'emplacement de la parcelle. Il convient également de décrire le but auquel la parcelle doit être destinée, par exemple un logement unifamilial, multifamilial ou de service. La lettre est adressée au chef de la commune, au maire ou au président de la ville et son examen est gratuit.
L'inconvénient, cependant, est qu'il n'y a pas de délai strictement défini dans lequel la commune est obligée d'examiner la demande et de prendre en compte les changements dans le plan d'aménagement du territoire. Si quelqu'un veut construire rapidement une maison, ce n'est pas une bonne idée de convertir une parcelle agricole en terrain à bâtir . Attendre les prochaines décisions des bureaux peut entraîner une frustration croissante et retarder les plans de logement de plusieurs années, selon Wojciech Rutowicz.
Depuis janvier 2009, des terres agricoles de toutes classes, situées dans les limites administratives de la ville, ont été légalement démolies. De même, en vertu de la modification de la loi sur la protection des terres agricoles et forestières, la procédure simplifiée couvre les terres en milieu rural, mais uniquement les classes IV à VI. Dans d'autres cas, une demande est requise.
Exclusion des terres de la production agricole
Une fois que la commune accepte de désagriculer la terre, l'étape suivante consiste à demander au département de géodésie ou de gestion immobilière de la poviat starosty l' exclusion de la terre de la production agricole . Ceci s'applique aux terres de classes de bonne qualité de I à III, les terres de mauvaise qualité ne nécessitent pas d'exclusion. À cette fin, il est nécessaire de se familiariser avec la classification des sciences du sol des terres, dans laquelle la classe d'évaluation de l'utilisation agricole est exprimée. N'oubliez pas que la demande d'exclusion de terres de la production agricole doit être accompagnée :
- un document confirmant le titre de propriété (acte notarié ou extrait du cadastre),
- un extrait du plan de développement,
- un extrait du cadastre avec une copie du plan cadastral,
- une carte avec un plan de parcelle avec un plan pour son développement et marquant la zone à exclure de la production agricole et l'équilibre de la zone.
Ce n'est qu'après avoir reçu une décision positive que vous pouvez demander un permis de construire.
Combien coûte la conversion d'une parcelle agricole en terrain à bâtir?
Parallèlement à la conversion des terres agricoles à la construction, nous serons facturés . Habituellement, le changement d'utilisation des terres agricoles à des fins non agricoles dans le plan de développement local est associé à une augmentation de la valeur d'une parcelle donnée. Dans cette situation, la commune peut exiger le soi-disant frais de planification . Le montant de ces frais doit être précisé dans le plan de développement, mais ne peut être supérieur à 30% de l'augmentation de la valeur du bien.
Hors terres de production agricole pour les maisons individuellesil est gratuit uniquement pour les terrains d'une superficie maximale de 500 m². Sinon, les frais seront déterminés individuellement et dépendront de la classe de sol de la parcelle et de sa superficie. En plus de la redevance unique pour l'exclusion permanente des terres de la production agricole, des redevances annuelles doivent également être payées .
Logement Habitat - option plus simple
Cette solution s'adresse principalement aux agriculteurs, car l' aménagement des habitats est lié à l'exploitation d'une ferme . L'aménagement de l'habitat peut inclure un bâtiment résidentiel et des bâtiments agricoles. Si vous ne remplissez pas les conditions légales pour être agriculteur, après avoir acquis ces terres, vous devez les cultiver pour construire une maison. Dans ce cas, avant de signer un contrat préliminaire avec l'agriculteur, il doit obtenir les conditions de développement. L'agriculteur demande alors un permis de construire.
